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PONTA DE ESTOQUE DE IMÓVEIS CHEGA A CURITIBA

O aumento da oferta começa a gerar novos negócios no mercado imobiliário, como o RealtON, site que é uma espécie de ponta de estoque de imóveis. Ele que surgiu no ano passado em São Paulo e que deve começar a funcionar em Curitiba no segundo semestre. Criado por Rogério Santos, que trabalhou em empresas como Cyrela e Tecnisa, o site oferece hoje 800 empreendimentos com descontos de até 30% no preço do mercado. Segundo ele, o projeto surgiu da necessidade de as incorporadoras desovarem as unidades em carteira e com pouca liquidez. “As empresas de capital aberto viveram uma corrida, primeiro pela compra de terrenos, e depois por lançamentos, muitos deles com critério duvidoso. Era lançar e ver o que acontecia. Com o mercado mais devagar, agora essas empresas têm pressa em gerar caixa e precisam vender, mesmo que com ganhos menores”, diz. O objetivo é lançar um projeto piloto no Rio de Janeiro no primeiro semestre e no segundo entrar em Curitiba.

O RealtON oferece atualmente imóveis de 18 incorporadoras e movimentou R$ 228 milhões em 2012. O objetivo para esse ano é crescer 30%. O grupo também vai lançar um canal online de descontos para venda de imóveis que foram comprados por investidores.

A Apolar lançou há um mês um feirão digital em que oferta em média 15 unidades com descontos de até 10%. “São casos específicos de imóveis que negociamos com os proprietários que têm pressa em vender e que estão realmente dispostos a dar descontos”, diz Helio Alves, diretor comercial. Com uma carteira total de 3,5 mil imóveis, a empresa deve manter o feirão até o fim do ano. A velocidade de venda, no primeiro mês foi de 45%, segundo ele, que confirma que os estoques estão altos tanto de novos quanto usados. “Muitos proprietários tomaram como base preços muito acima dos de mercado e viram os seus imóveis encalharem. Imóvel 30 dias sem visitação já é um imóvel que encalhou”, explica.

Para ele, os estoque em geral estão sendo inflados pelo volume de imóveis novos que estão voltando para as incorporadoras. São unidades cujos compradores não conseguem acompanhar a evolução do saldo a pagar – que é corrigido pelo INCC – ou não conseguem contratar o financiamento na entrega das chaves. Alves estima que pelo menos 30% dos imóveis que serão entregues em 2013 devem voltar para a carteira das empresas. Um outro executivo do setor calcula que esse porcentual no mercado possa chegar a 40%.

Para o presidente da Ademi, Gustavo Selig, o mercado está obedecendo seu ciclo natural. “Aos poucos os estoques serão reduzidos, até porque a tendência é de lançamentos com menos unidades daqui para frente”, diz.

Maior demanda impulsionou preço de apartamento de um quarto

O grande desafio do mercado imobiliário nos próximos anos será atender a um princípio econômico básico. Para que uma casa ou apartamento sejam vendidos, eles devem caber no bolso de quem está disposto a comprar. Mas a valorização do preço do metro quadrado acumulada nos últimos dez anos, que varia entre 200% e 265% dependendo do tipo de imóvel, pode ter levado essa regra próxima do limite.

A maior valorização ocorreu no segmento de imóveis de um quarto, cujo metro quadrado custa, em média, R$ 3.795. E não é difícil entender os motivos: esse segmento é considerado imóvel de investimento, com grande potencial em Curitiba.

“É um imóvel que costuma ser alugado com facilidade. A capital recebe cerca de 20 mil universitários todos os anos. Há também aqueles que saem da casa dos pais e buscam um imóvel menor”, aponta o economista Fabio Tadeu Araújo, sócio da Brain Consultoria. Os imóveis de um quarto representam 17% dos lançamentos em 2012.

Já os imóveis de quatro quartos – segmento luxo – lançados em 2012 apresentaram a maior valorização no preço médio, atingindo R$ 1,53 milhão por unidade. O preço médio na capital fica em R$ 440,7 mil.

A maior participação é no segmento standard. Dedicadas à classe média, com imóveis entre R$ 250 mil e R$ 400 mil, essas unidades correspondem a 28% dos lançamentos.

A pesquisa Perfil Imobiliário 2012 mostra também que os lançamentos desse ano foram bem distribuídos nas diversas faixas de renda. Com exceção do segmento supereconômico, cuja participação no total caiu de 9% em 2011 para 5% nesse ano, todas as outras categorias estão bem ofertadas.

A relação entre o número de unidades disponível sobre o estoque atual também encontra uma relação capaz de suprir a demanda – o que na prática, deve representar menor pressão sobre os preços.